Nastrojometr rynku nieruchomości to indeks opracowywany co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu. W III kwartale 2025 wyniósł on 53,8 pkt. Oznacza to, że wskaźnik osiągnął podobny poziom już trzeci kwartał z rzędu. Pośrednicy komentując sytuację, mówią o stabilnych nastrojach. Kupujący są spokojniejsi i przeglądają ofertę bez obawy, że za miesiąc ceny wyraźnie wzrosną. Jak wyglądają obecnie inne segmenty rynku?

Rynek nieruchomości bardziej przewidywany
Wartość indeksu spadła w ostatnim kwartale tylko o 0,5 pkt do poziomu 53,8 pkt. Warto przy tym zauważyć, że wynik z III kwartału jest zauważalnie lepszy niż rok wcześniej. Wtedy nastroje rynkowe były na granicy pesymizmu (51 pkt). Obraz jest wiarygodny, a jego ustalenia miarodajne. Nastrojometr przedstawia oceny wszystkich kategorii nieruchomości, czyli mieszkań i domów z rynku wtórnego, działek, najmu i obiektów komercyjnych. Badanie nastrojów przeprowadzane jest regularnie. W drugiej połowie września wzięło w nim udział 1541 pośredników. Mogli oni opowiedzieć o rynku po serii obniżek procentowych w lipcu i we wrześniu.

Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl tak komentuje obecną sytuację: “Jest mniej emocji, a więcej przewidywalności. Klienci zyskali czas na decyzje, liczą, porównują i negocjują. Dziś coraz częściej to kupujący dyktują warunki, a sprzedający na rynku wtórnym powoli, ale jednak dostosowują się do nowych realiów. Zwłaszcza przy ofertach długo wystawionych. Ale dobrze przygotowana oferta z realistyczną ceną nadal sprzedaje się relatywnie szybko”.

To wyraźna zmiana na rynku, który do niedawna był mocno rozstrojony przez inflację, skoki stóp procentowych, rządowe programy wsparcia oraz inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę jako produkt inwestycyjny. Aktualne przynajmniej część z tych czynników straciła na znaczeniu. Dzięki temu kupujący podejmują decyzje spokojniej, bez obawy przed gwałtowną zmianą sytuacji.

Nastroje w różnych segmentach rynku
W III kwartale najwięcej optymizmu zauważono w kategorii mieszkań z rynku wtórnego. Nastroje poprawiły się o 1,2 pkt z kwartału na kwartał w sektorze kawalerek (ocena tego segmentu to 58,3 pkt) oraz większych lokali mieszkalnych (56,9 pkt). Co ważne, były to jedyne kategorie nieruchomości, które zanotowały w III kwartale poprawę nastrojów w ocenie pośredników nieruchomości.

Rafał Bieńkowski zauważa, że kolejne cięcia stóp procentowych zwiększyły zdolność kredytową i zmotywowały część klientów do powrotu na rynek mieszkaniowy. Dzięki obniżkom stóp łatwiej przewidzieć koszty kredytu, który będzie tańszy niż jeszcze kilka miesięcy temu. Te zmiany poprawiły nastroje, ale nie wywołały boomu na pożyczki mieszkaniowe. Raczej wsparły powrót równowagi na rynek nieruchomości.

O długofalowym wpływie zmian stóp procentowych na rynek Arkadiusz Zemła z agencji Bracia Sadurscy mówi: “Klienci wciąż są jeszcze mało decyzyjni i nieufni co do przyszłości. Spadek stóp procentowych pewnie niewiele zmieni w tym roku. Liczę na to, że jeżeli nic się nie zmieni geopolitycznie, to rynek powinien wrócić na swoje tory dopiero w połowie przyszłego roku “.

Aktualną sytuację komentuje też Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Zauważa on, że większa zdolność kredytowa Polaków to już fakt. Aktualnie indeks dostępności kredytowej powrócił do poziomów sprzed trzech lat i nadal powoli rośnie. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób pyta o dostępne dla siebie warunki kredytowe. Według danych BIK we wrześniu 2025 liczba zapytań była o 40% wyższa od tej w analogicznym okresie 2024 r. Dane o liczbie udzielonych kredytów potwierdzają wzrost popytu. Co więcej, oczekiwana stabilizacja warunków makroekonomicznych oraz spadek inflacji i wzrost wynagrodzeń realnych, może dalej poprawiać zdolność kredytową. Oznacza to potencjalne pobudzenie w segmencie kredytowym.

W segmencie domów jednorodzinnych i działek budowlanych zauważona typowe dla tych kategorii sezonowe obniżki nastrojów sprzedażowych. Jak wynika z aktualnego badania wartość subindeksu gruntów spadła o 3,1 pkt do poziomu 52,7 pkt. W przypadku domów korekta wyniosła 1,6 pkt sprowadzając indeks do poziomu 51,8 pkt.

Sylwia Gronek, agentka biura Express House uważa, że “nastroje w dużej mierze kształtują dziś decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz sytuacja makroekonomiczna. Niestety, chociaż spadki stóp poprawiają zdolność kredytową, to jednak wysokie ceny nieruchomości pozostają głównym czynnikiem powstrzymującym część klientów przed decyzją o zakupie”.

Katarzyna Stępień z agencji Metrohouse przypomina równocześnie, jak ważna dla rynku nieruchomości jest stabilność cen. Nie można się nimi bawić, jak widzieliśmy na przykładzie programu Bezpieczny Kredyt 2%. Skutki tej destabilizacji odczuli nie tylko uczestnicy rynku, ale i pośrednicy. Dlatego powrót spokoju na rynek jest tak dobrą wiadomością.

Co prawda opinie co do perspektyw rynku pierwotnego są podzielone, ale wielu specjalistów uważa, że będzie on zyskiwał na atrakcyjności dzięki rabatom oraz zmianom w ustawie o jawności cen.

Trzeba przy tym pamiętać, że na rynek nieruchomości w dalszym ciągu negatywnie oddziałują takie czynniki jak między innymi wzmacniające się niepokoje związane z wojną czy wysokie ceny. Najbliższe miesiące pokażą, czy będą one skutecznie gasić zapał uczestników rynku.

artykuł sponsorowany